Grundsteuer wird neu geregelt – keiner weiß wie

Seit vier Monaten wissen wir, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer für 35 Millionen Grundstücke in Deutschland nicht rechtens ist. Viel mehr kennen wir nicht. Nur so viel: Das Bundesfinanzministerium arbeitet an einem Konzept, das gemeinsam mit den Ländern angestimmt werden soll. Möglich sind zwei verschiedene Versionen. Unter den Tisch gefallen ist eine Variante, für die sich noch vor zwei Jahren die Bundesländer mehrheitlich ausgesprochen hatten. Das Kostenwertmodell hätte den Bodenwert der Gebäude, ihr Baujahr, die Art und die Kosten zum Zeitpunkt des Baus berücksichtigt. Weil es jedoch nach Schätzungen von Experten zehn Jahre dauern würde, die Daten zusammenzutragen, überwiegt inzwischen die Skepsis, ob diese Art der Grundsteuer-Berechnung überhaupt praktikabel sei.

Bleibt noch das Flächenmodell ohne Wertkomponente, eine vergleichbar einfach umzusetzende Möglichkeit mit geringer Datenmenge. Befürworter sind sowohl der Flächenstaat Bayern als auch die Stadt Hamburg. Gleichzeitig zirkuliert ein weiteres Modell aus dem Finanzministerium, das zusätzliche Informationen unter anderem über die Bodenrichtwerte umfasst. Klar ist aber auch: Soll die vom Bundesverfassungsgericht vorgegebene Frist zur Umsetzung des neuen Gesetzes eingehalten werden, müssen sich die Beteiligten auf eine abgespeckte Version einigen. Bis Ende kommenden Jahres haben sie dazu Zeit. Ende 2024 tritt die Regelung dann in Kraft.

Weil die Grundsteuer-Reform jedoch dazu führen dürfte, dass Millionen von Grundstücksbesitzern eine Steuererklärung erstellen müssen, schätzen mit der Materie betraute Politiker wie der FDP-Abgeordnete Markus Herbrand, dass 5.000 Finanzbeamte alleine mit der Bearbeitung ein Jahr lang beschäftigt sein werden. Dabei ist fraglich, wer die Belastung künftig überhaupt tragen muss. Herbrand fürchtet ebenso wie der Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund, Kai Warnecke, dass die Grundsteuer künftig nicht mehr von den Eigennutzern und Mietern, sondern von den Eigentümern getragen werden muss. „Sollte die Grundsteuer nicht mehr umgelegt werden können, haben wir faktisch eine Art Vermögensteuer. Alle Besitzer von Mietshäusern würden im Ergebnis zusätzlich zur Kasse gebeten”, so der FDP-Politiker. Bislang können Vermieter die Grundsteuer ihren Mietern über die Betriebskosten in Rechnung stellen. Das klingt auch logisch, fließt diese Steuer doch den Kommunen zu, die damit die lokale Infrastruktur finanzieren. Diese wird von den tatsächlichen Nutzern einer Immobilie, also den Eigennutzern oder den Mietern in Anspruch genommen. Kapitalanleger nutzen diese Infrastruktur jedoch gar nicht selbst.

Bewahrheiten sich die Befürchtungen, hätte die neue Grundsteuer negative Auswirkungen auf die Anleger offener und geschlossener Immobilienfonds und anderer Vehikel. Zahlen die Fonds als Eigentümer der Immobilien künftig die Steuer, reduziert sich die Rendite der Zeichner unweigerlich. Wieder mal ein Baustein mehr, warum dringend benötigter Wohnraum nicht geschaffen wird. Die Mietpreisbremse lässt grüßen.

Egal, wer letztlich zahlt – der Kostenaufwand dürfte sich für die Betroffenen deutlich erhöhen. Denn die Grundstücke und Immobilien haben seit 1964, bzw. in den neuen Bundesländern seit 1935, eine teils erhebliche Wertsteigerung erfahren. Vor allem in den gefragten Metropolen wie München, Berlin, Stuttgart, Köln, Berlin und Hamburg legten die Preise alleine in den vergangenen Jahren kräftig zu – und damit die potenzielle Basis für die kommende Grundsteuer.

Aktuell summiert sie sich auf 14 Milliarden Euro und macht einen bedeutenden Posten in der Bilanz der Städte und Kommunen aus. Sie finanzieren damit Schulen, Kitas und Infrastruktureinrichtungen. Bislang erfolgt die Berechnung der Grundsteuer nach einem Einheitswert, der im Abstand von sechs Jahren neu festgelegt werden sollte, um Wertentwicklungen zu berücksichtigen. Dazu ist es seit 1935 bzw. 1964 wegen des damit verbundenen hohen Aufwands nie gekommen. Daran sind aber nicht die Eigentümer schuld, sondern ineffiziente Strukturen in den Behörden.