Tiefschlag für den Share Deal

Reform der Grunderwerbsteuer schränkt Attraktivität von Immobiliengesellschaften erheblich ein

Im vergangenen Beitrag haben wir uns mit der Reform der Grundsteuer und den potenziellen Auswirkungen auf die Rendite von Immobilieninvestitionen beschäftigt. Doch das ist nicht der einzige Ärger, der aus geänderten Steuer-Regeln droht. Stichwort: Grunderwerbsteuer. Bislang wird der Kauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft (Share Deal) gegenüber dem direkten Erwerb (Asset Deal) bevorzugt. Grunderwerbsteuer fällt beim Share Deal nicht an, wenn weniger als 95 Prozent der Gesellschaftsanteile erworben werden – Grundsteuer bezieht sich als Verkehrssteuer ausschließlich auf den Grundbesitz, nicht aber auf die Übertragung von Anteilen.

Daher übernimmt der Käufer zunächst maximal 94,9 Prozent der Gesellschaftsanteile. Die restlichen 5,1 Prozent behält der Verkäufer. Gehen sie in bestimmten Gesellschaftsformen frühestens nach fünf Jahren auch in das Eigentum des Käufers über, ist das Thema Grunderwerbsteuer endgültig abgehakt. Die Ersparnis dabei ist gewaltig. Betrug die Grunderwerbsteuer bis 2005 einheitlich 3,5 Prozent des Kaufpreises, können die Länder die Höhe seitdem alleine bestimmen. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Sachsen und Bayern bis zu 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig-Holstein und dem Saarland.

Das Prozedere über eine Gesellschaft ist bei institutionellen Immobiliengeschäften allgemein üblich. Developer zum Beispiel entwickeln eine Immobilie in einer separaten Gesellschaft, um die Haftung auf dieses eine Projekt zu begrenzen und nicht mit dem gesamten Unternehmen zu haften. Das Konzept findet sich aber auch in vielen geschlossenen Immobilien-AIF und offenen Immobilienfonds wieder. Die Verkäufer behalten einen Teil der Gesellschaftsanteile, um die Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Mit der Reform will die Regierung diese Möglichkeit künftig einschränken.

Am 21. Juni dieses Jahres hat die Finanzministerkonferenz einen Maßnahmenkatalog beschlossen, der unter anderem vorsieht, die Beteiligungsgrenze auf 90 Prozent zu senken. Möchte beispielsweise der Anbieter eines AIF die steuerlichen Vorteile eines Share Deals in Anspruch nehmen, muss er künftig nach dem Willen der Finanzverwaltung also mindestens zehn Prozent der Immobilie in den eigenen Büchern halten. Davon betroffen wären sogar Anbieter, die ihre Fonds aktuell vertreiben, denn der Reformvorschlag sieht keinen Bestandsschutz vor.

Und das ist noch nicht alles. Der Vorschlag sieht außerdem vor, die Haltefristen bis zum steuerfreien Übergang auf zehn Jahre zu verdoppeln. Auch hier würde eine Gesetzesänderung dazu führen, dass die neuen Regeln rückwirkend wirken. Das bedeutet für einen AIF aus dem Jahr 2017, dass die Anteile frühestens 2027 steuerfrei übertragen werden könnten. Experten sind sich darin einig, dass Strukturen mit Minderheitsgesellschaftern auf der Seite der Verkäufer oder Fondsinitiatoren dadurch erheblich an Attraktivität verlieren.

Die Auswirkungen würden den ohnehin in den Metropolen äußerst angespannten Grundstücksmarkt unnötig belasten. Ein Projektentwickler hat in der Regel nicht das nötige Kapital, um zehn Prozent des Volumens zehn Jahre lang zu behalten. Er wird nur rentabel arbeiten können, wenn er die Kosten dafür dem Preis aufschlagen kann oder weniger neue Projekte angeht Das würde jedes Immobilieninvestment erneut  verknappen und verteuern – für professionelle Marktteilnehmer ebenso wie für private Kapitalanleger, die einen Teil ihres Vermögens in Immobilien-Strukturen investieren. Das kann nicht im Sinne des Gesetzgebers sein. Machen wird er es wohl trotzdem.