Der Neuabsatz der Offenen Immobilienfonds betrug im ersten Halbjahr 2018 rund  2,7 Mrd. €. Das deutet auf einen Mittelzufluss von 3,5 bis 4,5 Mrd. € bis zum Jahresende hin. Dieses Ergebnis an sich ist in der Historie dieser Produktgattung nicht als herausragend zu bezeichnen; allerdings nehmen viele Fondsgesellschaften derzeit Mittel nur begrenzt oder auch gar nicht an. Einleuchtender Grund: Insbesondere bei großvolumigen Objekten ist der Wettbewerb derzeit so stark, dass die Mittel der Anleger nicht oder nur zeitversetzt in Objekte investiert werden können, die zur Strategie passen. Die steigende Liquidität im Fonds kostet die Fondsmanager in Zeiten der Negativverzinsung Performance. Tatsächlich könnte das erzielbare Absatzvolumen 2018 nach unseren Schätzungen ohne diese Restriktionen sicherlich doppelt so hoch sein.

Das hat bereits einige Anbieter ohne geborenen Absatzkanal – wie den Bankenvertrieb ihrer Konzernmütter – veranlasst, neu an den Markt zu kommen. Erster neuer Fonds war der Leading Cities Invest der KanAm, der mittlerweile rund 250 Mio. € Volumen aufbauen konnte, rund 40 Mio. € sind seit Jahresanfang dazu gekommen. Ein bemerkenswerter Erfolg, wenn man bedenkt, dass die KanAm anders als Deka, Union, RREEF und CommerzReal nicht auf einen eigenen Konzernvertrieb bauen kann. Aus diesen Konzernvertrieben kommen nach unseren Schätzungen nach wie vor rund 85% der Mittelzuflüsse der Branche. Der Anteil von Mittelzuflüssen außerhalb von Sparkassen, Volksbanken, Commerzbank und Deutscher Bank ist nach unseren Prognosen noch deutlich ausbaufähig.

So hat die SwissLife mit dem „Living & Working“ Mitte vergangenen Jahres ein weiteres Produkt lanciert und von der Konzernmutter eine Mitgift von 200 Mio. € mit auf den Weg bekommen. Das war sicherlich eine gute Entscheidung, um die kritische Anlaufphase zu verkürzen. Der Fonds geht mit einer Kombination von Büro- und Wohnnutzungen einen anderen Weg als die Wettbewerber. Trotzdem bleibt die Lancierung eines neuen Produkts ein steiniger Weg: Von den mittlerweile investierten 210 Mio. € dürfte ein großer Teil aus den Mitteln des Konzerns stammen.

Mit Abstand erfolgreichster Newcomer ist hingegen der von der Union Invest in Kooperation mit der ZBI aufgelegte „Uni Immo Wohnen ZBI“. Er konnte dank des starken Konzernvertriebes innerhalb der Volksbankenorganisation vom Start weg rund 950 Mio. € Fondsvolumen aufbauen. Allerdings ist er über den freien Vertrieb nicht zu bekommen.

Beerdigt sind hingegen die Ambitionen des Anbieters Crosslane. Er wollte einen Fonds mit dem Fokus auf studentisches Wohnen lancieren, ist aber bei der Einwerbung von Startkapital nicht erfolgreich gewesen und konnte deswegen bis heute kein Objekt ankaufen. Ähnlich sieht es bei Lloyd Fonds aus, die einen Offenen Immobilienfonds mit dem Fokus auf Soziales Wohnen angekündigt hatten, nun aber andere Produktideen priorisiert.

Trotzdem kommen in absehbarer Zukunft weitere Anbieter an den Start. Bereits öffentlich angekündigt sind die Fondsauflagen von Quadoro Doric, KGAL und Hannover Leasing. Andere Anbieter sondieren derzeit ihre Marktchancen und bleiben zumindest öffentlich noch in der Deckung. Wir gehen davon aus, dass mindestens drei namhafte Anbieter derzeit an erfolgversprechenden Projekten zur Auflegung von offenen Immobilien-Publikumsfonds arbeiten.

Wichtigste kritische Erfolgsfaktoren bleiben nach unserer Ansicht eine saubere Produktkonzeption und der Vertrieb. Innerhalb der Produktkonzeption legen wir Wert auf eine Fondsstrategie, die den individuellen Track Record des Anbieters reflektiert und sich ergänzend in das bereits bestehende Produktuniversum einfügt. Einfach einen Fonds auflegen, das wird heute nicht mehr gelingen.

Extrem wichtig ist darüber hinaus eine starke eigene Vertriebsbasis. Es kommt darauf an, zum Beginn möglichst viele leistungsfähige Vertriebspartner zu akquirieren. Ein nennenswertes eigenes bzw. Konzern-Commitment kürzt diesen Prozess deutlich ab, reicht alleine aber keinesfalls aus.