Einzelhandel oder Logistik? Über diese Frage streitet sich nicht nur der Online-Riese Amazon mit den Gewerkschaften. Auch die Immobilienbranche ist sich nicht mehr 100-prozentig sicher, denn die Konzepte verwischen immer mehr. Das berichteten Fachleute auf der Expo Real. So gehen sie davon aus, dass die typischen Kunden ihre Schuhe und T-Shirts künftig verstärkt online aussuchen und checken, in welcher Filiale sie die Sachen anprobieren und abholen können. Von einem aktiven Verkauf inklusive Beratung kann dabei tatsächlich kaum mehr Rede mehr sein. Da ist sie wieder, die Frage: Ist das schon Einzelhandel oder noch Logistik?

Dass die Händler offen sein müssen für neue Konzepte, ist offensichtlich. Um das zu erkennen, genügt schon ein Spaziergang durch die Einkaufsstraßen deutscher Metropolen. Was vor einigen Jahren zum Beispiel in Köln noch undenkbar schien, ist Realität geworden. In den High-Street-Lagen, den teuersten Flächen der Fußgängerzonen, prägt erstmals deutlicher Leerstand das Bild und die Makler finden nur unter Schwierigkeiten einen neuen Mieter. Im dritten Quartal 2018 standen 23 der insgesamt 151 Ladenlokale in High-Street-Lagen leer oder suchten einen Nachmieter – das sind, gemessen an den Vermietungseinheiten, 15 Prozent des Bestandes. So viel wie selten zuvor.

Dunkle Schaufenster in der Kölner Schildergasse und der Hohen Straße verunsichern auch die Händler in der Nachbarschaft. Sollten sie überhaupt ein Interesse daran haben, ihre Verträge zu verlängern, dann nur zu niedrigeren Mieten. Ein Phänomen, dass die Fachmakler der großen Immobilienhäuser etwa von Jones Lang LaSalle (JLL) nicht nur rund um den Dom beobachten. Eine aktuelle bundesweite Auswertung belegt grundsätzlich eine sinkende Nachfrage nach Einzelhandelsflächen und damit verbunden ein steigendes Angebot.

Warum schließen die Händler ihre Läden? Liegt es daran, dass weniger Menschen in die City strömen oder kommen weniger Menschen, weil immer mehr Geschäfte geschlossen bleiben? Bei der jüngsten Passantenzählung von JLL ging das Ergebnis der frequenzstärksten Einkaufsstraßen Deutschlands im Vergleich zum Vorjahr leicht zurück, von 727.780 auf 718.880. Das bedeutet außerdem ein Minus von rund einem Prozent im Vergleich zum Fünf-Jahres-Schnitt von 724.000 Menschen.

Auf Platz eins liegt dabei die Frankfurter Zeil mit 14.390 gezählten Passanten. Damit verteidigte die Straße ihre Position aus dem Vorjahr, damals allerdings mit 14.875 Passanten. Es folgt die Münchner Kaufingerstraße mit einem ähnlich schwächeren Ergebnis als im Jahr zuvor. Platz drei geht mit der Neuhauser Straße ebenfalls an München.

Kommen die Top-Metropolen noch einigermaßen glimpflich davon, so sehen die Innenstädte in weniger gefragten Städten deutlich trauriger aus. So berichtet Gisbert Schneider von der Beratungsfirma Straten Consulting in der Immobilienzeitung, dass die 1a-Lagen in Solingen und Remscheid innerhalb der vergangenen 15 Jahre rund 75 Prozent ihrer Passanten verloren haben – immerhin Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Dabei beruft er sich auf Zahlen der Maklerfirma Kemper’s.

Was bedeutet diese Entwicklung für Anbieter und Kunden von geschlossenen wie offenen Immobilienfonds? In den aktuellen AIF spielen Shoppingcenter keine Rolle mehr. Wer seinen Kunden Handelsimmobilien anbietet, setzt auf kleinere Fachmarktzentren und Supermärkte, wie die darauf spezialisierte Hahn AG oder die Habona. Dahinter steckt die Annahme, dass Kunden Lebensmittel und andere Dinge des täglichen Bedarfs auch künftig im Geschäft kaufen und nicht online bestellen. Einkaufszentren stehen dagegen eher auf der Verkaufsliste der Emissionshäuser, zum Beispiel „Das Schloss“ in Berlin aus dem HFS-Immobilienfonds „Deutschland 10“.

Ähnlich ist die Entwicklung bei den offenen Immobilienfonds. Die aktuelle Scope-Marktstudie weist den Einzelhandelsimmobilien für das Jahr 2017 einen Anteil von durchschnittlich 18 Prozent in den jeweiligen Portfolien zu – und damit wie bereits 2016 weniger als 20 Prozent. Im Jahr 2015 waren es noch 22 Prozent – ein klar rückläufiger Trend also auch bei den offenen Fonds. Und auf der institutionellen Seite gehören reine Einzelhandelsfonds derzeit zu den Ladenhütern – so hat zum Beispiel der französische Manager La Francaise vor einigen Wochen bekannt gegeben, dass er seine zwei Einzelhandelsfonds zunächst einmal aus der Vermarktung nimmt und die weitere Entwicklung abwartet. Begründung: zu viel Wettbewerb und zu geringes Investorensentiment.