Alleinstellungsmerkmal oder Must have? Wie viel Wert legen Immobilien-Investoren auf das Thema Nachhaltigkeit, und wie weisen die Verkäufer die grünen Qualitäten ihrer Objekte nach? Ein Zukunftsthema und Fokus des Experten-Panels am Vorabend des Sustainability-Congresses von Drescher und Cie. mit rund 450 Teilnehmern.
ESG heißt der internationale Begriff, was für Environment Social Governance steht. Oder auf deutsch: Umwelt, Soziales und umsichtige Unternehmensführung. Die Faktoren werden für Unternehmen zunehmend bedeutender und forcieren einen Wertewandel, der auch die Finanzmärkte und damit die Immobilienwirtschaft dauerhaft prägen wird.
Eine Reihe von Labels soll die Nachhaltigkeit der Immobilien ausweisen. Derzeit gibt es drei maßgebliche Siegel: In Großbritannien ist BREEAM das Maß aller Dinge. Es ziert rund 570.000 Immobilien, wobei Wohnungen mit 550.000 den Löwenanteil stellen. Immer mehr gefragt ist die LEED-Zertifizierung, die ursprünglich aus den USA stammt und 440.000 Objekte als klimafreundlich ausweist. In Deutschland ist das Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) üblich, das knapp 5.000 Mal vergeben wurde. Was also fehlt, ist ein allgemeiner Standard, zumal sich die Anforderungen an ein ökologisch sinnvolles Gebäude seit Beginn der Zertifizierung enorm erhöht haben. Interessanterweise wird in der öffentlichen Diskussion nicht verstanden, dass ein Nachhaltigkeitslabel keine Bescheinigung für die Klimaneutralität einer Immobilie darstellt.
Die Referenten des Abends stellten durch die Bank klar, dass Nachhaltigkeit seit Jahren schon ein wichtiger Teil ihrer Unternehmensphilosophie ist. Denn nicht nur Schiffe, Flugzeuge und Autos verpesten die Luft und stoßen Kohlendioxid aus. Bau und Betrieb von Immobilien sind ebenfalls ein maßgeblicher Faktor. Dabei macht es keinen großen Unterschied, ob es sich um ein Gebäude aus Mauerwerk handelt, um eine Stahlbeton-Konstruktion oder eine Holzständerbauweise. Denn natürlich entsteht der CO2-Footprint bereits während der Bauphase, gemessen an der Gesamt-Emission aber nur zu einem kleinen Teil. Maßgeblicher sind die Effekte durch den Betrieb, durchs Heizen, Kühlen und den Stromverbrauch der Nutzer.
Unter dem Strich stammt so schätzungsweise ein Drittel aller Emissionen in der Europäischen Union aus der Nutzung von Wohnungen und Gewerbeimmobilien. Ob sich das Ruder noch herumreißen lässt, ist fraglich. Denn selbst wenn die Emissionen um vier Prozent reduziert werden können, verursachen die ausgestoßenen Klima-Killer nach Berechnungen immer noch einen Temperaturanstieg von 2,8 Prozent. Sahara-Sommer und schmelzende Polkappen lassen grüßen.
Handeln ist also das Gebot der Stunde. Dabei ist bei vielen Akteuren nicht die Beruhigung des ökologischen Gewissens der entscheidende Treiber, sondern dahinter stecken handfeste ökonomische Gründe. Nachhaltige Immobilien erzielen nach einer Studie beim Verkauf eine Wertprämie mit einer Spanne zwischen zwei Prozent in den Niederlanden und Australien und bis zu 22 Prozent in Großbritannien.
Käufer und Mieter nehmen diese Prämie gerne in Kauf, denn wissenschaftliche Studien bescheinigen nachhaltigen Gebäuden niedrigere Energiekosten, weniger Krankheitstage der Mitarbeiter und somit eine höhere Produktivität. Ziel sei die Taxonomie, also die Messbarkeit der Nachhaltigkeit im gesamten Lebens-Zyklus einer Immobilie anhand nachvollziehbarer und gleich angewendeter Kriterien . Zum Beispiel mit dem Anspruch, dass ein Fonds regulatorisch als nachhaltiges Investment eingestuft wird. Ein messbares Verkaufsargument also. Die Teilnehmer der Paneldiskussionen berichteten daher wenig überraschend, dass ESG-Gebäude aktiv von den Investoren nachgefragt werden, und zwar längst nicht mehr nur von Kirchen und sozialen Stiftungen. Das Problem liege vielmehr, wie im Immobilien-Gesamtmarkt, im mangelnden Angebot. Es sei schwierig genug, überhaupt rentable Objekte zu bekommen. Daher akzeptieren die Käufer auch Angebote ohne zertifizierte Nachhaltigkeit, wollen diese Objekte dann aber im Verlaufe der Haltedauer in Richtung ESG optimieren. Nebenbei gesagt hilft das dem Klima oftmals mehr als abreißen und neu bauen.
Der Bereich „Soziales“ wurde am Beispiel der Wohnungspolitik diskutiert. Einig waren sich die Teilnehmer, dass ein großer Bedarf an Sozialem Wohnungsbau in den Ballungszentren herrscht. Die Unterstützung durch Politik und Verwaltung wurde durchweg kritisiert. Stattdessen wurde konstatiert, dass die öffentliche Debatte einseitig den Investoren den schwarzen Peter zuspielt. Am Beispiel der Niederlande wurde dargestellt, wie man das deutsche System zur Wohnungsbauförderung optimieren könnte.
Wir bedanken uns bei den Sponsoren, Referenten und Diskussionsteilnehmern, die mit uns gemeinsam den spannenden Abend gestaltet haben:
Alex Gratsias, Bank J. Safra Sarasin AG
Stefan Janotta, DW Real Estate
Alexander Tannenbaum, Credit Suisse, Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH
Marcus Kemmner, Wertgrund Immobilien AG
Dr. Sebastian Pohl, LCCE Real Estate
Marian Berneburg, Provinzial Rheinland
Steffen Erger, Helaba Invest
Guido Schlüter, MVGM
Felix van Feldhoven, Climate Adaption Services
Norbert Wolf, Steyler Bank
Anton Bonnländer, Bank für Sozialwirtschaft
Nachhaltigkeit – ein Thema, das die Immobilienwirtschaft in den kommenden Jahren begleiten wird. Es bleibt daher im Fokus künftiger Veranstaltungen der Drescher & Cie. Immo Consult. Wir bleiben dran.
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