Die Reform der Grunderwerbsteuer nimmt Gestalt an. Auf ihrer Sitzung Ende November beschlossen die Finanzminister der Länder Gesetzesvorschläge und damit konkrete Maßnahmen. Dabei orientieren sie sich an den bereits am 21. Juni 2018 von der Finanzministerkonferenz verkündeten Vorschlägen: So soll die relevante Beteiligungshöhe von derzeit mindestens 95 Prozent auf 90 Prozent gesenkt werden. Gleichzeitig wird die Frist von fünf Jahre auf zehn Jahre verlängert. So lange muss der Verkäufer seine Anteile bei einem Share Deal künftig halten, um der Grunderwerbsteuer zu entgehen. Wir haben bereits in unserem Blog vom 30.08. darüber berichtet.

Die Reform bereitet den Marktteilnehmern auch deshalb Kopfschmerzen, weil sie befürchten müssen, dass die neuen Grenzwerte rückwirkend gelten. Daher berücksichtigen manche Anbieter von geschlossenen Immobilien-AIF die geplante Reform schon jetzt in ihren Angeboten. Beispiel Hannover Leasing: Bei seinem aktuellen Immobilien-Publikumsfonds „Quartier West“ hält das Emissionshaus 10,1 Prozent des Fondsobjektes, ein Hotel in Darmstadt, in den eigenen Büchern.

Noch einen Schritt weiter ging Patrizia Grundinvest bei seinen jüngsten Publikums-AIF. Um auf alle Eventualitäten vorbereitet zu sein, behielt das Unternehmen sogar 25,1 Prozent der Anteile an den Immobiliengesellschaften für sich. Grund dafür ist der Vorstoß des hessischen Finanzministers, der sich für einen Grenzwert in dieser Höhe stark macht.

Was bedeutet das für den Markt der Anbieter geschlossener AIF? Die Zahl der Anbieter dürfte sich weiter reduzieren. Wer ist schon in der Lage, bei einem Immobilienfonds mit einem Objekt im Wert von 30 oder 40 Millionen Euro zehn oder sogar 25 Prozent für sich zu behalten? Über die dafür nötige Liquidität verfügen entweder Bankentöchter oder an der Börse notierte Unternehmen. Mittelständische Anbieter dürften kaum dazu in der Lage sein.

Zumal noch immer nicht abschließend geklärt ist, wie das Gesetz zur Grundsteuer-Reform endgültig aussieht. So haben die Grünen ganz eigene Pläne. Sie fordern, die Beteiligungshöhe auf bis zu 51 Prozent abzusenken und Share Deals letztlich komplett zu verbieten. Ähnlich weit gehen die Gedankenspiele der Linken. Sie machen sich für eine Reform stark, die anteiligen Grunderwerb auch anteilig besteuert. Bei einem Kauf von 50 Prozent der Anteile einer Immobilie würden so 50 Prozent der Grunderwerbsteuer fällig. Übernimmt der Käufer 75 Prozent, fallen dementsprechend 75 Prozent der Steuer an.

Aber offenbar ist die Branche schon längst einen Schritt weiter. So hat die Investmentgesellschaft DIC Asset kürzlich sämtliche Anteile an dem Fonds „HighStreet Balance“ mit 15 innerstädtischen Geschäftshäusern und insgesamt 85.000 Quadratmetern Mietfläche an Swiss Life Deutschland verkauft.

Bei der Transaktion gingen die Beteiligten einen neuen Weg. Die Immobilien wechselten über einen Anteilsscheinverkauf den „wirtschaftlich Berechtigten“. Juristisch gesehen wurden lediglich die Anleger eines Fonds der Kapitalverwaltungsgesellschaft gewechselt. Bei solch einem Deal ist ein Notar nicht nötig. Und nicht nur das. DIC macht kein Geheimnis daraus, dass die Transaktion im Vorgriff auf den eventuellen Wegfall der Share-Deals konzipiert wurde. Unter dem Strich sparte diese Form der Immobilienübertragung Verkaufsnebenkosten in Höhe von 13 Millionen Euro.

Ähnlich war der Deal zwischen Helaba Invest und BEOS strukturiert. Beim Fonds „Corporate Real Estate Fund Germany“ fand ebenfalls ein Tausch der Anleger statt, und auch hier fiel keine Grunderwerbsteuer an. Dem neuen, 23 Köpfe starken Investorenkreis der Helaba gehört nun das Optimus-Prime-Portfolio mit 21 Unternehmensimmobilien. Sie zahlten den elf früheren Fondszeichnern rund 520 Millionen Euro, was für sie eine Performance von rund 13 Prozent p.a. seit der Auflegung des Fonds im Jahr 2010 bedeutet.

Bei der Renditeberechnung spielt die Steuerersparnis in Zeiten hoher Verfielfältiger keine kleine Rolle. Das dürfte so gar nicht im Sinne der Finanzminister sein. Zumal davon nur institutionelle Investoren profitieren. Denn solch eine Struktur kommt nur bei einem begrenzten Anlegerkreis in Frage, aber nicht bei offenen und geschlossenen Publikumsfonds mit hunderten oder tausenden Anteilseignern.