Spezielle Immobilien-Segmente bleiben auch in der Krise gefragt

Seit dem 19. Februar verlor der Deutsche Aktienindex DAX innerhalb von vier Wochen rund 40 Prozent. Das war der zügigste Verlust im Vergleich aller vorherigen Börsencrashs. Schaut man per Ende Mai in die Charts, reibt man sich verwundert die Augen: große Teile der Verluste wurden mittlerweile durch das Auspacken der Bazooka in vielen Volkswirtschaften wieder aufgeholt.

Fraglos sind die Immobilienmärkte von den wirtschaftlichen Bremsspuren betroffen. Das Wirtschaftswachstum in Deutschland ist im ersten Quartal 2020 mit -2,2 % kräftig in eine absehbare Rezession gerutscht. Wesentliche Treiber nach unten waren die Bereiche privater Konsum, Ausrüstungen und Maschinen. Die Bauwirtschaft und die staatlichen Maßnahmen haben hingegen stabilisierend gewirkt.

Wie immer reagieren die Immobilienmärkte mit der ihnen innewohnenden Verzögerung. Doch wie? 

Für ein Hotel-Investment fehlt mir für auch die nächsten Monate die Phantasie. Ausgangsbeschränkungen, Reiseverbote, Hygienekonzepte, lange geschlossene Restaurants – die komplette Reisebranche ist arg gebeutelt. Das gilt insbesondere für den Business-Bereich, der sehr stark von Messen und anderen Großveranstaltungen lebt. Hier geht es oftmals ums Überleben. Dementsprechend zahlen viele Hotels derzeit keine Pachten.

Teilweise übel erwischt hat es auch den Einzelhandel. Die schwersten Einschläge haben die Einkaufszentren und der High-Street-Einzelhandel zu verzeichnen. Das trifft viele Mieter mitten in einer strukturellen Krise, die ohnehin schon von den Verschiebungen der Umsätze in den Onlinehandel ausgelöst worden war. Es steht zu befürchten, dass viele ohnehin schon angeschlagene Traditionsanbieter es nicht schaffen werden. So spricht der Insolvenzschutz wie beispielsweise bei Kaufhof und SinnLeffers eine deutliche Sprache.

Hauptprofiteure sind die Online-Händler – und mit ihnen die Eigentümer von Logistikimmobilien. Denn auch wer sich bislang Amazon und Co. verweigert hat, kommt an dem digitalen Versandhandel nicht vorbei. Und wer einmal entdeckt hat, wie bequem es klappt, überlegt sich in Zukunft zweimal, in die Stadt zu fahren und sich hinter einem Mundschutz verstecken zu müssen.

Sehr stabil sind hingegen die Nahversorger in der Krise. Wer zur systemrelevanten Gruppe der Lebensmittelversorger gehört, kommt gut durch jede Pandemie.

Die Digitalisierung verändert ebenfalls den Bedarf an Büroimmobilien. Firmen erkennen, dass ihre Mitarbeiter auch im Homeoffice kreativ sind. Allerdings wünschen sich die Homeworker ihr Büro schneller zurück als gedacht. Der Schreibtisch in den eigenen vier Wänden sollte nur eine Notlösung sein – auch wenn Kita und Schulen endlich wieder einen Regelbetrieb hinbekommen sollten. Vielleicht profitieren aber auch neue Konzepte von der aktuellen Lage. Stichwort Coworking.

Ein kleines Fragezeichen steht hinter der Nachfrage am Wohnungsmarkt. Zwar sinken die Zinsen auf ein Rekord-Tief, was für den Kauf einer Eigentumswohnung oder des Eigenheims spricht. Doch wer unsicher ist, wie sich die Krise auf seine persönliche Arbeits- und Einkommens-Situation auswirkt, wird solch einen Schritt erst einmal verschieben. Nicht unrealistisch, dass hierdurch Luft aus dem Ballon gelassen wird. 

Aber egal wie es ausgeht – gewohnt werden muss immer. Und wer aus seiner bis zur Halskrause finanzierten Doppelhaushälfte fliegt, weil er die Raten nicht mehr bedienen kann, steht dann wieder Schlange, um eine Wohnung anzumieten. Für das Mietwohnsegment erwarte ich deshalb definitiv keine Einbrüche, insbesondere nicht im Bereich des bezahlbaren Wohnens.

Das Neugeschäft mit Publikums-AIF ist in der Krise rückläufig. Trotzdem berichten uns die Anbieter von Offenen Fonds von weiter positivem Mittelaufkommen. Das bestätigen die BVI-Zahlen: im deutlich durch Corona beeinflussten Monat März 2020 wurden immerhin noch rund 650 Mio. € platziert. An der Börse sind die zwischenzeitlichen Disagios deswegen auch größtenteils schon wieder Geschichte. Konnte man einen Hausinvest-Anteil am 19.03. mit rund 17 % Abschlag auf den NAV erwerben, ist diese Spanne per Ende Mai wieder auf rund 4 % zurückgegangen. Hier zeigt sich deutlich, wie wichtig es war, dass die Produkte durch Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist krisenfester gemacht wurden. Wer dringenden Liquiditätsbedarf hat, kann unter Inkaufnahme eines Abschlages auch in Krisenzeiten über die Börse verkaufen.

Gute Zeichen für die Stabilität des Marktes: ab Juni traut sich ein weiterer Anbieter neu auf den Markt – BNP Paribas legt einen neuen globalen Offenen Fonds auf. Und mitten in die Corona-Krise platzierte der Wohnfondsanbieter Wertgrund 60 Mio. € per Cash-Call. 

Und auch im geschlossenen Sachwertbereich trauen sich Anbieter auf den Markt: Habona Invest hat den Vertrieb seines aktuellen Publikums-AIF vor wenigen Tagen gestartet – immerhin ein Angebot mit einem Eigenkapitalvolumen von 50 Millionen Euro. Wie bei den Vorgänger-Fonds finanzieren Anleger ein Portfolio aus Supermärkten und Lebensmittelhändlern. Ein Immobilien-Segment, dass derzeit wohl keine Verkaufsargumente benötigt. Aus diesem Grund traut sich auch die Hahn-Gruppe in diesen Zeiten mit einem neuen Angebot an den Markt. Zeichner beteiligen sich hier ebenfalls an einem Supermarkt. Hahn rechnet damit, dass alleine die Zahl der erfahrenen Wiederanleger ausreicht, um das Eigenkapital in Höhe von rund 30 Millionen Euro zu platzieren.

Die entscheidende Kernfrage hingegen bleibt: verfügt der Fondsinitiator über die Kompetenz, die Komplexität des Wandels der Immobilienmärkte in diesem Marktumfeld durch aktives Management zu begleiten? Wenn Sie diese Frage mit ja beantworten können, spricht auch weiterhin nichts gegen Immobilienfondsinvestments. Auch wenn auf mittlere Sicht die Renditen voraussichtlich sinken dürften, wird die Rendite im Vergleich zu anderen Anlageklassen attraktiv bleiben. 

Dieser Beitrag erschien im Original bei FONDS exklusiv | Ausgabe 02/2020