In diesem Teil unserer Serie zur Digitalisierung der Immobilienwirtschaft schauen wir uns die Einzelhandelsmärkte genauer an. Die Auswirkungen auf dieses Segment spürt und verursacht gleichzeitig jeder einzelne von uns, denn wer will von sich behaupten, er habe noch nichts über Amazon oder andere Verkaufsplattformen bestellt und nach Hause liefern lassen?

Logisch, dass diese Entwicklung nicht ohne Konsequenzen bleibt. Jedes Paket mit DHL und Co. bringt Jeanshosen, Druckerpatronen oder Sportschuhe, die kein Ladenlokal von innen gesehen haben. Das führt zu steigenden Leerständen und sinkenden Mieten. Mit rund neun Prozent ist der Anteil leerstehender Einzelhandelsflächen in Deutschland doppelt so hoch wie bei den Büros. Selbst in den teuren 1-A-Lagen ging der Flächenumsatz nach Recherchen von Jones Lang LaSalle in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurück.

Viele Einzelhändler klagen, dass die Kunden zwar noch in die Läden kommen, um die Ware an- bzw. auszuprobieren. Dann beginnt aber schon der Preisvergleich im Netz – und der stationäre Händler geht oft leer aus. Kein Wunder, dass er anders kalkulieren muss, schließlich muss er seine Miete zahlen können.

Die Zukunft sieht nicht gerade rosig aus. Zwar suchen Online-Händler derzeit verstärkt nach Ladenflächen, um auch in den Innenstädten oder Shopping-Zentren mit ihren Waren präsent zu sein, doch bereitet der Internet-Handel den etablierten Verkäufern unter dem Strich erhebliche Probleme. Nach Jahren kontinuierlicher Steigerungen beträgt der Anteil des E-Commerce aktuell rund 9,5 Prozent am Gesamtumsatz und in Summe knapp 50 Milliarden Euro.

Dabei unterscheiden sich die jeweiligen Segmente gewaltig. Mode und Elektro kommen jeweils auf knapp 25 Prozent des gesamten Umsatzes und erreichten jeder für sich im vergangenen Jahr rund elf Milliarden Euro. In den Bereichen Freizeit und Hobby, Büro und Schreibwaren wird ebenfalls nahezu jeder vierte Euro online umgesetzt, allerdings auf insgesamt niedrigerem Niveau.

Der Trend in Richtung Digitalisierung ist nicht mehr aufzuhalten. Legte der traditionelle Handel im vergangenen Jahr um 1,5 Prozent zu, wuchs der E-Commerce im selben Zeitraum um knapp elf Prozent. Und der Boom erreicht inzwischen Segmente, die bislang online noch keine große Rolle spielten. Weist der Handelsverband Deutschland (HDE) für den Non-Food-Bereich 2017 ein Plus von 10,4 Prozent aus, ist der Zuwachs im Lebensmittelhandel mit 21,2 Prozent mehr als doppelt so hoch, allerdings von einer sehr niedrigen Basis aus.

Noch liegt der Anteil des E-Commerce beim Lebensmittelhandel nur bei rund einem Prozent. Ernst & Young hat in einer Studie aus dem vergangenen Jahr ermittelt, dass gerade einmal jeder 70. Befragte mindestens die Hälfte seine Lebensmittel online einkauft. Und lediglich jeder achte gab an, er wolle Brot und Bananen künftig häufiger in den digitalen Einkaufswagen legen.

Dazu passt die Nachricht, dass Trendsetter Amazon kürzlich eine Schlappe hinnehmen musste. So hat der Bio-Händler Basic seine Kooperation mit Amazon Fresh beendet. Mit Amazon Fresh können Kunden in Hamburg, Berlin, Potsdam und München Lebensmittel online bestellen und erhalten die Lieferung wenig später. Doch trotz des Rückschlags sollten sich Eigentümer und Investoren von Supermärkten nicht länger allzu sicher fühlen. Der Online-Riese Amazon hat mehrfach bewiesen, dass er auf Profite verzichten kann, um sich neue Märkte zu erschließen. Hält Amazon durch, könne der Online-Anteil bei Lebensmitteln nach Schätzungen von Experten im Jahr 2027 hierzulande rund zehn Prozent betragen. Keine unrealistische Prognose, wenn wir ins Ausland schauen. So liegt der digitale Lebensmittel-Einkauf in Frankreich bereits bei 5,3 Prozent, in Großbritannien sogar bei 6,9 Prozent des Gesamtumsatzes.

Wie wird sich nun das geänderte Einkaufsverhalten über die nächsten Jahre auf die Immobilienwirtschaft auswirken? Verlierer des Umbruchs werden sicherlich die B-Standorte in den Innenstädten werden. Einfache und kleine Shopping-Center ohne Erlebnischarakter werden ebenfalls unter die Räder kommen. Das klassische Warenhaus in der Innenstadt wird ohne radikale konzeptionelle Erneuerung keine Zukunftsperspektive mehr haben. Eine hohe Sicherheit und Stabilität trauen wir hingegen Investitionen in modernen dezentralen Nahversorgungscentern und Fachmarktzentren zu. Die Kombination aus wohnortnahem Einkaufen von Gütern des täglichen Bedarfs und erlebnisorientierter Ausrichtung wird erhebliches Zukunftspotenzial haben. Denken Sie dabei zum Beispiel an jüngst neu eröffnete Edeka- oder REWE-Filialen oder an das angekündigte, über 5 Mrd. € teure und radikal neue Konzept von Aldi Nord.

Gewinner dieser Entwicklung sind darüber hinaus sicherlich die Logistikmärkte. Lagerhallen sind nicht länger ein Phänomen der Außenbezirke, sondern rücken in die Innenstädte vor. Wie sich die Digitalisierung dort auswirkt, beleuchten wir im folgenden Teil unserer Serie.

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