Im ersten Teil unserer Serie zur Digitalisierung der Immobilienwirtschaft werfen wir einen Blick auf die Büromärkte. Nicht nur gemessen am Transaktionsvolumen stellen Büroimmobilien die größte Assetklasse der deutschen Immobilienwirtschaft. Auch bei den Arbeitsplätzen liegen sie weit vorne. Mehr als 14 Millionen Menschen arbeiten hierzulande in Büros, das ist jeder dritte Erwerbstätige. Unter den meisten Immobilienfondsmanagern liegen Büros ebenfalls noch immer weit vorn.

Bedeutete Digitalisierung bei Büroimmobilien bislang häufig ein funktionierendes Internet, halten nun auch in den Office-Buildings neue Konzepte Einzug. Ein Schlagwort in diesem Zusammenhang lautet „Coworking“, was für kollaborativ oder gemeinsam arbeiten steht. Die Fachbegriffe lauten „Mixed use“ und „pay per use“. Freiberufler, Start-ups und kreative Köpfe verschiedener Branchen teilen sich ein Großraumbüro und profitieren davon, die Infrastruktur wie Küche, Toiletten, Drucker, Telefone, Beamer und Konferenzräume nur zeitlich begrenzt zu nutzen, was natürlich Kosten spart.

Noch maßgeblicher dürfte jedoch ein weiterer Vorteil sein: Die Coworker profitieren von den individuellen Fähigkeiten der Mitglieder ihrer jeweiligen Büro-Community. Sie vernetzen sich auf breiter Front und bekommen einen Blick von außen auf ihre eigenen Projekte. Für die Investoren von Büroimmobilien bedeutet das ein Umdenken. Die Story von der Single-Tenant-Immobilie mit Zehn-Jahres-Mietvertrag ist zu Ende erzählt.

Zwar stellen die Coworking-Vermieter ihre Arbeitsplätze tageweise zur Verfügung, doch ist das neue Büro-Konzept nicht ausschließlich durch kurze Fristen und Individualität charakterisiert. Inzwischen mieten große Unternehmen komplette Bürogebäude über mehrere Jahre an und lagern darin spezielle Abteilungen aus, etwa um die Entwicklung neuer Projekte darin zu konzentrieren. Da die Mitarbeiter in Großraumbüros nur etwa die Hälfte der Flächen wie in einem Einzelbüro beanspruchen, reduzieren sich die Raumkosten um bis zu 60 Prozent.

Wie so oft, sind die Unternehmen in den USA Vorreiter dieses Trends, der unaufhaltsam aber auch in Europa ständig populärer wird. Vertreter dieser Entwicklung sind „Wework“ mit mittlerweile 260 Standorten in knapp 60 Städten und der Immobiliendienstleister „Savills“, der mit „Workthere“ eine eigene Plattform für die Vermittlung von Coworking-Flächen gegründet hat.

Ein anderer Aspekt der digitalen Vernetzung ist der Trend zum Home Office. Unternehmen ermuntern ihre Mitarbeiter zunehmend, mit dem Laptop vom heimischen Schreibtisch aus zu arbeiten. So hat die Axa-Versicherung ein Pilotprojekt unter der Überschrift „New Way of Working“ gestartet. Am Standort Hamburg darf jeder Mitarbeiter zwei Tage in der Woche zu Hause bleiben. Bis zum Jahr 2020 will der Versicherer alle Standorte nach diesem Muster umstellen und Büroflächen und die damit verbunden Kosten einsparen.

Fraglich ist jedoch, wie sich das Experiment dauerhaft rechnet. Denn die tägliche Kommunikation mit den Arbeitskollegen – der Flurfunk – bleibt dabei auf der Strecke – und damit auch die nachhaltige Identifikation mit dem Unternehmen. Das sind Faktoren, die sich monetär nicht ohne weiteres messen lassen, allerdings deutliche Auswirkungen auf das Wohlbefinden der Arbeitnehmer und damit auf ihre Leistung haben.

Was heißt das jetzt für die Investition in die Büroimmobilie? Investoren müssen sich auf immer kürzer werdende Nutzungsperioden und Mietvertragslaufzeiten einstellen. Die Anforderungen an die Flexibilität der Flächen werden weiter steigen. Und damit auch die in die Kalkulation einzubeziehenden laufenden Aufwendungen für Modernisierungen und Mieterumbauten.